백운정 교수(사진) | 박문각 서울법학원 | 행정사 민법계약 전임
[사례 문제1]
甲은 2015. 3. 25. 乙로부터 乙소유의 Y건물을 5억 원에 매수하면서, 乙에게 계약 당일에 계약금 1억 원, 2015. 4. 25. 중도금 2억 원, 2015. 5. 25. 잔금 2억 원을 지급하기로 약정하였다. 甲은 乙에게 대금을 완납하고 위 Y건물을 인도받은 후 丙에게 위 Y건물을 매도하였으나, Y건물이 무허가 미등기건물이어서 甲은 무허가건물관리대장상의 소유자 명의를 丙으로 변경해 주었다. 그런데 甲과 乙 사이의 매매와 관련하여 乙에게 부과된 양도소득세 부담에 관하여 분쟁이 생기자, 乙은 甲과의 매매계약을 해제하기로 합의하였다. 乙은 丙을 상대로 Y건물에 대한 계약해제를 주장할 수 있는지 그 결론과 논거를 설명하시오. (20점) |
Ⅰ. 논점의 정리 (2점)
제548조 1항 단서가 합의해제에도 적용되는지 여부와 丙이 Y건물에 대해 제548조 1항 단서에 의해 보호되는 제3자인지 여부가 문제된다.
Ⅱ. 합의해제의 효력(15점)
1. 합의해제의 성립 및 효력 (5)
(1) 의의 및 요건과 효력
① 계약의 합의해제란 해제권의 유무를 불구하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약을 말한다. 계약자유의 원칙상 합의해제가 가능함은 당연하다.
② 합의해제가 성립하면 이로 인하여 계약은 소급적으로 소멸된다. 판례의 유인론에 의하면 물권변동도 소급하여 소멸하므로, 말소등기 없이도 물권이 복귀한다.
(2) 사안의 적용
사안의 경우 甲과 乙은 의사의 합치로 합의해제하였으므로 특별한 사정이 없는 한 甲과 乙 사이의 매매계약은 소급적으로 소멸되었다. 이때 丙이 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자에 해당되어 乙이 합의해제로서 대항할 수 없는지 문제된다.
2. 제548조 1항 단서의 제3자 보호 (10)
(1) 제548조 1항 단서의 유추적용 가부
판례는 해제의 경우에 적용되는 제548조 제1항 단서 규정은 합의해제의 경우에도 유추적용된다고 본다. 즉 계약의 합의해제에 있어서도 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없다는 입장이다. (대판 1991.4.12, 91다2601; 대판 2005.6.9, 2005다6341 등)
(2) 제3자의 의미
이 경우 판례는 제3자는 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기･인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것으로 해석하고 있다. (대판 2014.2.13, 2011다64782)
다만 사안의 경우에는 무허가건물관리대장상의 소유자로 등재된 자도 이에 해당하는지가 문제된다.
(3) 무허가건물관리대장상의 소유자로 등재된 자가 제3자에 해당하는지 여부
미등기 무허가건물의 매수인은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다. 또한, 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 관한 소유권 기타의 권리를 취득하는 효력이 없다. 따라서 미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 해당 무허가건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다고 하더라도 건물에 관하여 완전한 권리를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자에 해당한다고 할 수 없다.”고 하였다. (대판 2014.2.13, 2011다64782)
(4) 사안의 경우
丙은 해제된 계약인 甲과 乙간의 매매계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 계약해제 전에 甲으로부터 Y건물을 매수한 바, 이는 새로운 이해관계에 해당한다. 그러나 丙은 Y건물에 관해서는 무허가건물관리대장상의 소유자 명의 변경을 마쳤을 뿐이므로 등기를 통해 완전한 권리를 취득한 자라고 볼 수 없다, 따라서 丙은 보호되는 제3자가 아니다.
Ⅲ. 사안의 해결 (3점)
甲과 乙이 매매계약을 합의해제하여 계약은 소급적으로 소멸하였고, 丙은 건물에 대한 완전한 권리를 취득하지 못하였으므로 제548조 1항 단서에서 보호되는 제3자에 해당하지 않는다. 따라서 乙은 丙을 상대로 Y건물에 대한 계약해제를 주장할 수 있다.
주관식 시험 준비 방법[1]
[1] 채점자에게 답변할 내용을 핵심만 간결하게 기재
☞ 주관식 시험은 장황하게 적을 필요가 없다. “채점관의 입장”에서 생각해보라. 이말 저말 다양하게 적었지만, 많은 답안지 속에서 “같은 말을 반복하고만 있구나 싶을 것”이다. 그래서 2차 시험을 준비할 때는 “기본서나 요약집의 내용을 그대로 암기하면서 학습 의욕을 떨어지게 해서는 아니”된다.
문제출처: 박문각 서울법학원
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