[최낙준 변호사의 사건기록] 부동산 공동 투자시 미리 생각해 볼 문제
1. 들어가며
안녕하세요. 최낙준 변호사입니다. 변호사 입장에서 보면 ‘공유물분할청구소송’은 상당히 까다로운 소송유형 중 하나가 아닐까 싶습니다. 소송 자체가 어렵다기 보다는 당사자가 원하지 않는 방식으로 부동산이 분할될 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 대표변호사님도 공유물분할청구소송은 신중하게 수임해야 한다고 말씀하실 정도입니다.
여러 투자자들이 지분 비율에 따라 부동산을 소유하고 있는 상황에서 해당 부동산의 시가가 급등 내지 급락하거나, 예상했던 토지수용절차가 진행되지 않거나, 공유자의 자금사정이 급격히 좋아지거나 나빠지는 등의 사정이 발생하면 통상적으로 공유부동산의 분할 논의가 시작됩니다. 하지만 부동산 공유자의 숫자만큼 여러 의견이 존재하기 때문에 합의에 도달하는 게 어렵고, 결국 공유물분할청구소송으로 이어지게 됩니다.
미리 말씀드리면, 위와 같은 분쟁을 피하기 위해서는 부동산에 공동으로 투자하기에 앞서 부동산을 언제, 어떻게 처분할 것인지, 지분을 제3자에게 양도하는 것을 어떻게 제한할 것인지 등에 대해 논의하고 협의해야 하는 것이 바람직할 것입니다.
2. 사실관계
이 사건 부동산은 토지 1필과 지상 건물(1동의 4층 건물)로 구성되어 있었고, 이 건물은 칸막이로 구분된 채 15인의 임차인에게 임대된 상태였습니다. 이 부동산은 A, B, C, D, E, F 등 총 6명이 공동으로 소유하는 공유물이었고, 공유지분 비율은 A 1/6, B 1/6, C 1/2, D 3/42, E 2/42, F 2/42 이었습니다.
A, B, C는 이 사건 부동산을 분할하기 위해 D, E, F와 협의를 진행했지만 협의가 이루어지지 않자 D, E, F를 상대로 ‘이 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분비율로 분배해 줄 것을 내용으로 하는 공유물분할청구의 소’를 제기한 것입니다. 필자의 사무실에서는 위 부동산의 위치, 주위환경, 구조 등에 비추어 볼 때 현물분할이 아닌 경매에 의한 대금분할이 가능할 것으로 보고, 원고측을 대리하여 위 사건을 진행하였습니다(참고로 경매에 의한 대금분할은 측량감정이 필요 없다는 점에서 간편한 점이 있습니다).
하지만, 이 소송의 피고들인 D, E, F는 합의에 의해 분할이 충분히 가능한 상황이므로 공유물을 분할할 필요가 없을 뿐만 아니라 분할을 하더라도 경매로 부동산이 처분되면 제 값을 받을 수 없어 모두에게 손해가 될 수 있으므로 현물분할에 따라야 한다고 다투었습니다.
3. 재판에 의한 공유물분할
가. 현물분할이 적용되는 경우
민법 제269조 제2항은 ‘현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다’라고 하여, 현물분할이 분할의 원칙적 방법임을 명시하고 있습니다.
이에 따라 대법원은 “재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219,40226 판결).
나. 대금분할이 적용되는 경우
재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이나, 대금분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것도 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다고 보아야 합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결).
즉, 형식적으로는 현물분할이 가능하다고 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변도로상황, 사용가치, 가격, 공유자의 소유지분비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 각 공유자의 소유지분비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 현물분할방법에 의할 것이 아니라는 것입니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결).
다. 소결
재판에 의한 공유물분할의 경우, 현물분할 자체가 가능하고 이로 인해 특정인에게 유·불리하지 않다면 법원은 공유부동산을 현물분할을 명할 것이지만, 공유물을 지분비율에 따라 분할하는 것 자체가 곤란하고 이로 인해 모두에게 공평하지도 않다면 대금분할을 명할 것입니다.
실제로 공유자 모두에게 공평한 현물분할이 어려운 경우라면, 경매에 의한 대금분할 가능성을 배제하기 어렵습니다. 재량의 범위가 클수록 그 재량권 행사가 줄어드는 모순이 발생하는 영역이기도 합니다.
4. 이 사건의 판결
담당 법원은 “이 사건 토지 및 건물의 위치, 구조 및 면적, 그 이용 현황 등에 비추어 보면 이 사건 토지 및 건물을 지분에 따라 현물로 분할할 경우 그 사용 가치에 상당한 감소가 예상된다는 점에 비추어 보면, 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로, 이 사건 토지 및 건물을 경매에 부쳐 ... 그 대금을 분할하는 방법이 가장 공평하고도 합리적인 분할 방법이라 할 것이다.”라고 판시하며 경매에 의한 대금분할을 명하였습니다.
5. 마무리하며
물리적으로 현물분할이 가능한 부동산일지라도 분할된 각 부동산이 그 위치에 따라 그 가치가 현저히 달라질 수 있다면 법원은 현물분할을 채택하지 않을 가능성이 높습니다. 물론 법원이 공유자 1인의 단독소유로 하되 현물을 소유한 공유자가 다른 공유자에 대하여 가격을 배상하도록 명하는 방법도 가능하지만, 공유자의 경제사정을 고려하면 이런 분할도 쉽지는 않을 것입니다.
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