[약술문제 5]
부동산 임차권의 대항력에 대하여 설명하시오. (20점)
I. 서설 (2점)
1) 임차인은 경제적 약자로서 불리한 계약을 체결할 우려가 많고, “매매는 임대차를 깨뜨린다”는 법리에 의하여 임차인은 임차물의 양수인에게 대항할 수 없어 법적 지위가 불안하다.
2) 부동산 임차인 보호를 위하여 대항력을 인정하는 특별 규정이 있다.
II. 민법상 대항력 (7점)
1. 임차권등기
1) 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조 제1항).
2) 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제2항).
2. 건물등기 있는 토지임대차
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항).
III. 특별법상 대항력(7점)
1. 주택임대차보호법
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
2. 상가건물임대차보호법
상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
Ⅳ. 대항력 효력(4점)
1. 임대인 지위의 승계
양수인은 양도인이 갖는 종래 임대인의 지위를 그대로 승계한다. 주택임대차보호법에서는 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계하는 것으로 규정하고 있다(주임법 제3조 제4항),
2. 구체적 법률관계
임대인의 권리⋅의무가 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전한다. 따라서 임차인은 양수인에게 차임을 지급하여야 하고, 임대차는 약정된 존속기간 동안 존속한다. 또한 비용상환청구권과 부속물매수청구권도 양수인에 대하여 행사할 수 있다. 임대차 종료시 보증금의 반환도 청구할 수 있다.
주관식 시험 준비 방법[1]
[1] 채점자에게 답변할 내용을 핵심만 간결하게 기재
☞ 주관식 시험은 장황하게 적을 필요가 없다. “채점관의 입장”에서 생각해보라. 이말 저말 다양하게 적었지만, 많은 답안지 속에서 “같은 말을 반복하고만 있구나 싶을 것”이다. 그래서 2차 시험을 준비할 때는 “기본서나 요약집의 내용을 그대로 암기하면서 학습 의욕을 떨어지게 해서는 아니”된다.
문제출처: 박문각 서울법학원
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