▲ 강동호 변호사(법무법인 동률)

 

 

 

안녕하십니까? 강동호 변호사입니다.

 

부동산 명의신탁은 등기와 실질적인 소유권 귀속의 불일치로 인해, 등기명의가 없는 명의신탁자에게 취득세부과가 가능한지 논란이 될 수 밖에 없습니다.

 

이번 호에서는 저번 호의 3자간 등기명의신탁에 이어 계약명의신탁과 관련해서 계약명의신탁에 의하여 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 대금을 지급한 명의신탁자가 당해 부동산을 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과할 수 있는지 여부로 재판이 진행된 사건을 살펴보겠습니다.

 

이와 대해 계약명의신탁자가 매매대금을 사실상 부담하였다고 하더라도 이 사건 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 최신 대법원 판결(대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결)이 있어 이를 소개하고자 합니다.

 

우선 이와 관련한 법규와 판례는 아래와 같습니다.

구 지방세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조는

제1항에서 취득세는 부동산 등의 ‘취득’에 대하여 그 취득자에게 부과한다고 규정하고,

제2항에서 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 ‘사실상 취득’한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

 

구 지방세법 제111조 제7항의 위임에 따른 구 지방세법 시행령(2010. 7. 6. 대통령령 제22251호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조는 취득세 과세물건의 취득 시기에 관하여

제1항에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(이에 해당하지 아니하는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일)에 취득한 것으로 본다고 규정하고,

제3항 본문에서 제1항에 의한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

위와 같은 관련 규정의 문언 내용과 아울러 구 지방세법 제105조 제2항에서 규정한 '사실상 취득'이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 점 등을 종합하여 보면, 매수인이 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기에 앞서 매매대금을 모두 지급한 경우 사실상의 잔금지급일에 구 지방세법 제105조 제2항에서 규정한 ‘사실상 취득’에 따른 취득세 납세의무가 성립하고(대법원 2005. 1. 13. 선고 2003두10343 판결, 대법원 2007. 5. 11. 선고 2005두13360 판결, 대법원 2014. 1. 23. 선고 2013두18018 판결 참조), 그 후 그 사실상의 취득자가 그 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치더라도 이는 잔금지급일에 ‘사실상 취득’을 한 부동산에 관하여 소유권 취득의 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하므로, 잔금 지급일에 성립한 취득세 납세의무와 별도로 그 등기일에 구 지방세법 제105조 제1항에서 규정한 ‘취득’을 원인으로 한 새로운 취득세 납세의무가 성립하는 것은 아니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2010두28151 판결 참조)고 해석됩니다.

 

 

원고는 남양주시 일원에서 공동주택 신축사업을 추진하였는데, 사업부지에 포함된 이 사건 토지 71필지는 대부분 농지에 해당하여 법인인 원고 명의로 취득할 수 없었습니다.

 

이에 원고는 그 대표이사 소외 1, 이사 소외 2 및 소외 3(이하 ‘소외인들’이라 한다)과 이 사건 업무약정을 체결하여 사업부지 매입에 필요한 초기자금을 소외인들이 조달하고 지구단위계획결정고시 후 원고가 소외인들 소유의 부동산을 매입하기로 하였습니다.

 

소외인들은 이 사건 업무약정에 따라 그들 명의로 이 사건 토지를 매수하여 2003. 7. 23.부터 2004. 12. 13.까지 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 이 사건 토지를 담보로 대출받은 돈으로 이 사건 토지의 매입을 위하여 소외인들 명의로 빌린 차용금을 변제하였습니다.

 

원고는 위 사업에 관한 도시관리계획결정고시 이후인 2007. 3. 9.경 소외인들로부터 이 사건 토지에 관한 등기를 이전받으면서 취득세 등을 신고․납부하였습니다.

 

그런데 피고는 2009. 5. 20. 소외인들 명의로 취득할 당시 원고가 이 사건 토지를 사실상 취득하였음을 이유로 그 취득일로부터 부과제척기간이 경과하지 않은 60필지의 토지 취득에 관하여 취득세 등을 부과하였습니다(이후 조세심판원의 결정에 따라 일부 감액되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 

 

가. 구 지방세법(2005. 8. 4. 법률 제7678호로 개정되기 전의 것) 제105조에 의하면 취득세는 취득세 과세물건인 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고(제1항), 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 보도록 하고 있다(제2항).

 

여기서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 1999. 11. 12. 선고 98두17067 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결 등 참조).

 

그런데 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못한다. 따라서 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2012두14804 판결 참조).

 

한편 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지를 구별하는 것은 계약당사자를 확정하는 문제로서, 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정 참조).

 

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 소외인들은 명의신탁약정에 해당하는 이 사건 업무약정에 따라 직접 계약당사자가 되어 자신들 명의로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였음을 알 수 있고, 명의신탁자인 원고에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 위 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정도 보이지 않으므로, 이 사건 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다.

 

따라서 명의신탁자인 원고가 그 매매대금을 사실상 부담하였다고 하더라도 이 사건 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 원고에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다.

 

그 동안 명의신탁약정을 기초로 부동산 등기가 마쳐지는 경우 누구에게, 언제 취득세 납세의무가 성립되는지에 대하여 납세자와 과세관청 사이에 분쟁이 계속되어 왔습니다.

 

대상 판결은 이 사건 명의신탁의 경우 원고가 아니라 소외인들이 직접 계약당사자가 되어 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결한 것이고, 달리 원고에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 보이지 아니하므로 위 매매계약은 3당사자간 등기명의신탁이 아니라 계약명의신탁에 해당된다고 판단하였습니다.

 

그러므로 원고가 매매대금을 사실상 부담하였다고 하더라도 원고는 이 사건 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로 취득세 납세의무가 성립하지 않습니다.

 

대상 판결은 매도인이 원고와 소외인들간의 명의신탁 약정을 알았는지 여부에 대하여는 판단하지 아니하였는데, 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 법률상 명의신탁자가 당해 부동산을 유효하게 취득할 수 없다는 점은 동일하므로 결론에 있어 차이를 가져오지는 않습니다.

 

따라서 계약명의신탁자는 3자간 등기명의신탁자와는 달리 취득세를 부담하지 않음을 명확히 한 판결이라는 점에 의의가 있고, 실무상으로도 계약명의신탁자가 취득세 부담으로부터 벗어날 수 있음을 시사하므로 큰 의미가 있습니다.