▲이영준 변호사

경매로 인해 소유권이 이전된 경우, 매각 대금이 전액 채권자에게 배당되어 원소유자에게 실제 수령액이 없더라도, 채무가 줄어든 만큼의 경제적 이익이 발생한 것으로 보기 때문에 양도소득세가 부과된다.

그런데 서울행정법원(2025. 5. 28 선고 2024구단64423 판결은 원고가 부동산의 실질 소유자인 상태에서 채무변제를 위해 경매로 명의수탁자에게 형식적으로 명의가 이전된 것에 불과하므로 이전성이 없다고 보아 양도소득세 부과는 위법하다고 판시하였다.


오늘은 그 판결을 소개하고자 한다.

“1) 명의신탁 약정의 인정 여부
이 사건 부동산은 원고 선조의 산소가 있는 선산이고, 당초 원고가 부친으로부터 형과 함께 공동으로 증여받은 점, 원고가 이 사건 경매 절차에 실제로 참여하였고 대금 중 상당 부분을 원고가 부담한 점, 원고가 F 명의 대출금이나 빌린 돈을 갚은 점 등을 고려하면, 원고와 F의 명의신탁 약정에 따라 F가 이 사건 경매 절차에서 이 사건 부동산을 취득하고 소유권이전등기를 마쳤음을 인정할 수 있다.


2) F의 이 사건 부동산 취득을 원고에 대한 '양도'로 볼 수 있는지
소득세법상 '양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다(소득세법 제88조 제1호). 이 사건 경매 절차를 통해 이 사건 부동산이 F에게 이전하고, 매각대금으로 근저당권에게 채무가 변제되어 이 사건 부동산에 설정되어 있는 채권자 E의 근저당권설정등기가 말소되었다. 매각대금이 경매목적 부동산의 소유자인 원고의 소득으로 귀속된 것은 맞다. 그런데 소득세법상 '양도'에 해당하려면, 자산의 이전성이 요구된다. 아울러 구 소득세법 제88조 제1호는 '양도'의 정의로 '사실상 이전'을 규정하고 있다. 따라서 자산의 이전성은 원칙적으로 거래의 형식이 아닌 그 실질에 근거하여 판단하여야 한다.

원고는 F와 명의신탁 약정을 하고, F 명의로 매각허가결정을 받아 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 외형상 이 사건 경매 절차를 통해 F가 소유권을 취득하였지만, 원고는 이미 그 전부터 이 사건 부동산의 소유자였고 이 사건 경매를 통해 비로소 이 사건 부동산에 관하여 소유권을 취득한 것이 아니다. F의 소유권이전등기를 제3자에 대한 소유권이전등기와 마찬가지로 볼 수 없고, 이 사건 부동산이 제3자에게 '이전'되었다고 평가할 수 없다. 이 사건 부동산은 계속 원고 소유이고, 원고는 이 사건 경매절차를 통해 채권자인 E에서 근저당권 채무를 변제한 것에 불과하다(원고가 돈을 빌려서 직접 채무를 변제한 것과 다르게 볼 수 없다).

F가 이 사건 부동산을 원고가 아닌 제3자에게 처분할 때 비로소 원고에 대하여 '양도'에 해당하고 원고에게 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과할 수 있다. 그때 F가 이 사건 경매 절차에서 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용은 필요경비나 이 사건 부동산의 취득가액에 해당한다고 볼 수 없다. F가 지급한 매각대금은 이 사건 부동산을 새롭게 '취득'하는 과정에서 발생한 것이 아니라, 실질적으로 보유하던 이 사건 부동산의 소유권이 상실될 위험을 방지하기 위해 지출된 비용이다. 타인으로부터 매입한 자산의 매입가액이라고도 볼 수 없다. 따라서 F가 이 사건 경매 절차에서 이 사건 부동산을 취득한 것을 소득세법상 양도에 해당한다고 보고 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.”

위 판결은 소득세법상 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하는데(소득세법 제88조 제1호), 원고가 이미 실질 소유자인 상태에서 채무변제를 위해 형식적으로 명의가 이전된 것에 불과하므로 이전성이 없다고 보아, 제3자에 대한 처분이 없는 한 양도로 볼 수 없고, 양도소득세 부과는 위법하다고 판시한 사례이다.

추가로, 양수인이 잔금 지급채무를 이행하지 아니하여 양도인이 매매계약을 해제하였으면 양도소득세를 부과할 수 없다는 대법원 판례를 소개한다.

“양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다. 그리하여 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔금 지급채무를 이행하지 아니하여 양도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 과세관청의 부과처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한 경우 이를 원인으로 한 경정청구제도가 있다 하더라도 달리 볼 것은 아니다.”라고 판시하였다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결).

경매로 인해 소유권이 이전된 경우, 원소유자에게 실제 수령액이 없더라도 양도소득세가 부과되는데, 위 서울행정법원 사례에서는 원소유자가 실질 소유자인 상태에서 채무변제를 위해 형식적으로 경매 절차에 의해 명의가 이전된 것에 불과하므로 이전성이 없다고 보아, 제3자에 대한 처분이 없는 한 양도로 볼 수 없어 양도소득세가 부과되지 않는다고 판시한 것으로 그 차이점을 구분할 필요가 있다.
 

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