합격의법학원 감정평가실무 전임 이성준 평가사
※ 공통유의사항
1. 각 문제는 해답 산정시 산식과 도출과정을 반드시 기재
2. 단가는 관련 규정에서 정하고 있는 사항을 제외하고 천원미만은 절사, 그 밖의 요인 보정치는 소수점 셋째자리 이하 절사
【문제 1】 D감정평가법인은 H도시보증공사로부터 인천광역시 부평구 소재 신축 다세대주택에 대한 감정평가를 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 다음 각 물음에 답하시오. (45점)
- 물음 1) 대상 다세대주택의 시산가액을 산정하고, 시산가액에 대한 의견 제시를 통해 대상 다세대주택의 감정평가액을 결정하되, 본건 소재 지역의 거래사례 가격수준과 관련하여 각 방식에 따른 관계를 설명하시오. (25점)
- 물음 2) 대상 다세대주택 실질임료를 결정한 후 적정 전세보증금을 산정하되, 인근지역의 적정 전세가율과 비교하여 타당성을 검토하시오. (20점)
<자료 1> 대상 부동산
<자료 2> 대상 부동산 현황
1. 본건은 인천광역시 부평구 ○○동 소재 “L중학교” 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통임.
2. 본건 일대는 본건과 유사한 공동주택, 단독주택 등의 주거용 건물이 주를 이루는 후면 주거지대로서, 주위여건은 보통임.
3. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중이며, 본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접함.
4. 본건 토지는 토지이용계획확인서상 공법상제한은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(소림유치원[교육청문의])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 제3종구역(2021-06-30)(소음대책지역(나 지구))<항공법>, 항공표면(진입표면구역)<항공법>임.
5. 본건은 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 및 지상 주차장시설이 구비 되어 있으며, 외벽은 화강석 및 벽돌마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감임.
<자료 3> 비교방식 참고자료
3. 집합건물 가치형성요인 참고자료
(1) H도시보증공사는 객관적인 전세보증반환보증 산정을 위하여 대상 지역 내 오랜 경험과 덕망을 가진 D감정평가법인과의 협약을 통해 감정평가를 의뢰하고 있음. D감정평가법인은 본건 소재지에 지사 및 H도시보증공사 전담 감정평가사인 甲이 업무처리를 전담하고 있음. 전담 평가사인 甲은 다년간의 걸친 소재 지역 내 표준지공시지가 평가, 평가사례 구축, 지역분석, 시장분석 등을 토대로 인근지역 내 최근 다세대주택의 적정 거래단가는 3,000,000원/㎡ ~ 4,000,000원/㎡ 으로 판단하였으며, 상기 범위를 벗어 난 사례는 최근 투기세력 및 갭투자 등에 의한 비정상적 거래로 판단하였고, 이는 신뢰성이 있음을 전제함.
(2) 다세대주택은 신축연도에 따라 가치형성요인의 차이를 보이며, 신축 후 1년 이내는 동일, 1년 후 5년 이내는 5%, 5년 이후는 10% 열세를 나타내며, 신축 후 5년 이상 경과 한 거래사례는 비교 가능성은 다소 떨어진다고 판단됨. 방 개수 및 거실 크기에 따라 시장 수요도의 차이가 있으며 인근지역의 다세대주택 건축형태를 고려할 때, 이는 전유면적에 반영되어 있다고 판단됨. 전유면적에 따른 격차율은 15㎡ 당 2%Point를 호별요인에서 고려함.
(3) 집합건물 가치형성요인 중 단지외부요인 및 단지내부요인은 건물 전체 기준하여 대상(100), 사례 1(98), 사례 2(98), 사례 3(103), 사례 4(88), 사례 5(97), 사례 6(102)임.
<자료 4> 원가방식 참고자료
6. 대상 부동산, 비교표준지, 거래사례, 평가사례 모두 인근지역 내에 소재함.
7. 개별요인 비교 참고자료
8. 그 밖의 요인 보정
감정평가 사례 중 가장 적정하다고 판단되는 하나의 사례만을 선정하되, 그 밖의 요인 보정방법은 표준지 기준 산정방식을 적용함.
9. 기타사항
(1) 비교표준지 및 사례선정 시 가장 적정하다고 판단되는 사례를 선정하되, 그 사유를 적시할 것.
(2) 토지건물 복합부동산을 집합건물로 변경 시 개발업자 이윤은 복합부동산 전체가액에 10%를 가산하며, 집합건물로서의 거래 용이성에 따라 호당 1천만원의 이익을 가산함.
(3) 대상 토지 등기사항전부증명서상 2022.07.01. 기준 거래가액 780,000,000원이 등재되어 있음.
<자료 5> 적정 전세보증금 산정 참고자료
D감정평가법인 甲평가사는 지역 내 전세가율 결정은 지역별 전월세전환율을 고려하되, 인천광역시 부평구 다세대주택의 지역성 및 개별성을 반영하여 최근 전월세전환율에 1.7%Point를 가산하여 결정함. 또한, 인근지역 내 다세대주택의 경우 통상적인 실질임료는 신축연도에 따라 150,000원/㎡ ~ 180,000원/㎡ 범위를 가지며, 지역분석 및 시장분성상 이는 타당한 것으로 판단됨.
6. 인근지역 내 적정 전세가율은 인근지역 내 적정 실질임료 범위 내 사례를 기준으로 전환 전세금과 감정평가액에 비율로 산정함. 전환전세금은 [보증금+월세/전환율]로 산정함.
<자료 6> 기타사항
1. 기준시점은 23.07.15.임
2. 건축비 변동률은 보합세를 유지함.
3. 각 층 호수는 위치에 따른 효용 차이는 없음.
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