▲ 강동호 변호사(법무법인 동률)
부동산 경매 절차 개관
[강동호 변호사의 LAW BOX] 부동산에 관한 경매절차
1. 들어가며
안녕하십니까? 강동호 변호사입니다.
요즘 코로나 바이러스로 인해 사회 전체가 힘든 시기입니다. 더불어 경제가 힘들어지다 보니, 이로 인해 부동산이 경매로 나오는 경우가 종종 있습니다.
최근 개인적으로 경매 관련하여 일들이 많았고, 나름 바쁘게 업무를 처리했었습니다.
경매는 일반적으로 채권자가 자신의 채권을 채권자 소유 부동산 등 담보물에 관하여 환가하여 만족시키는 절차입니다.
또한 경기가 안좋은 상황에서 경매 지식을 갖추거나 또는 전문가의 도움을 받아 저렴하게 부동산 취득 기회를 갖는 것도 일상에서 의미가 있을 듯하여, 이번호에서 아래와 같이 부동산 경매절차에 대하여 개관하고자 합니다.
2. 부동산 경매 절차 개관
가. 경매신청 및 경매개시 결정
채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산 소재지 관할 법원에 경매신청을 하면 법원은 제출된 경매신청서와 첨부서류를 검토해 경매개시 결정을 내립니다.
이 때 법원이 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해 등기관이 기입등기를 하도록 합니다. 해당 부동산등기부등본에 경매가 개시된다는 기록을 남기기 위함입니다.
경매개시결정 정본은 채무자에게 송달합니다.
나. 배당요구의 종기 결정 및 공고
경매개시 결정이 내려진 후 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하고 있습니다.
배당요구 종기까지 경매신청을 한 채권자 외에 다른 채권자들에게 필요한 서류를 제출하라는 통보를 하게 되고, 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구 종기를 법원경매정보 홈페이지 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고를 합니다.
다. 매각준비
감정평가사에게 해당 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다.
라. 매각 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지
실제 매각을 실행하는 날인 매각기일과 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고합니다.
매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있습니다.
마. 매각실시
기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일과 장소에서 입찰을 실시해 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
기간입찰의 경우에는 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
바. 매각결정
법원은 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일로부터 7일이내 매각허가 여부를 결정합니다. 경매절차가 적법했지는 여부를 판단해 특별한 하자가 없다면 매각허가가 결정됩니다.
매각허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인들이 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정됩니다.
사. 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다. 매수인은 지정된 지급기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
만약 매수인이 지정된 지급기한까지 대금을 모두 납부하지 않으면 차순위매수신고인의 허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 실시합니다.
아. 매수인 소유권이전 및 채권자 배당 실시
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 부동산 소유권을 취득하게 됩니다.
법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환해 배당을 실시하게 됩니다.
3. 맺으며
경기가 불안정한 상황에서 채권자에 의한 경매신청은 채권의 실현 수단으로 종종 이용됩니다.
이에 대한 개괄적 지식이나마 가지고 있다면 채권자 및 채무자로서 뿐만 아니라 경매에 참가하여 낙찰받으려는 분들에게 도움이 될 수 있다고 보여 집니다.
끝으로, 국가적으로 힘든 시기이고 또한 국민 개개인적으로도 어려울수록 모두 힘을 내어 도와 이 시기를 극복할 수 있었으면 합니다.
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