감정평가실무 전임 이성준 평가사(합격의법학원)
【문제 2】 D감정평가법인은 다음 각 물음에 따른 수용재결 감정평가를 의뢰 받았다. 제시된 자료를 활용하여 다음 각 사업별 보상액을 산정하시오. 수용재결일은 2023년 7월 15일임. (40점)
- 물음 1) <자료 1>를 활용하여 「하수도법」에 의한 공공하수도 설치에 따른 영구사용 보상액을 산정하시오. (15점)
- 물음 2) <자료 2>를 활용하여 「철도건설법」에 의한 도시철도 설치에 따른 영구사용 보상액을 산정하시오. (15점)
- 물음 3) 물음 1, 2 각 사업에 따른 차이점에 대해 설명하시오. (10점)
2. 사업인정의제일 : 2023.03.08.
3. 구체적 사업 내역 등
(1) 설치물 규모 : 3m × 3m × 3m
(2) 토피심도 : 14m
(3) 보상심도 : 각 자 산정 (지하시설물의 상부 보호층 최상단에서 지표까지의 수직 거리)
(시설물 상·하단 높이 4m 이하인 경우 상·하 각 4m 합산한 심도)
(4) 구분지상권 설정 면적 : 60㎡
(가로 3m, 세로 3m, 보호 폭 각 0.5m, 토지 중앙 관통)
6. 실지조사 내역
본건이 소재하는 지역은 광대로를 따라 상업용·업무용 건물이 소재하는 노선상가지대로, 본건은 현황 상업용 건물을 신축하기 위한 나지 상태로, 인근지역의 최유효이용을 기준한 층수는 20층임.
7. 「하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준」 [환경부고시] (일부발췌)
(1) 보상대상 지역의 분류
1. 택지지대: 건물의 부지로 이용 중이거나 가까운 장래에 건물의 부지로 이용될 것으로 예상되는 토지로 형성된 지역
2. 농지지대: 「농지법」 제2조에 따른 농지로 형성된 지역
3. 산지지대: 「산지관리법」 제2조에 따른 산지로 형성된 지역
(2) 택지지대의 분류
1. 상업지대: 택지지대에서 상업용 또는 업무용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
2. 주거지대: 택지지대에서 주거용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
3. 공업지대: 택지지대에서 공업용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
(3) 건물의 층수
1. 고층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
2. 중층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 5층 이상 30층 미만이거나 높이가 20미터 초과 120미터 미만인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
3. 저층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 4층 이하이거나 높이가 20미터 이하인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역
(4) 입체이용저해율의 산정
1. 지상이용률: 지표를 포함하여 토지의 지상부분을 이용하는 정도
2. 지하이용률: 토지의 지하부분을 이용하는 정도
3. 그 밖의 이용률: 지상이용률이나 지하이용률에 포함되지 않는 이용률로서 지하수 등 특수한 목적으로 공중이나 지중을 이용하는 정도
(5) 추가보정률의 산정
추가보정률은 [별표 3]에 따라 산정하며, 시설물요인, 필지요인 및 등기요인에 따른 감가율을 합산하여 결정한다.
(6) 한계심도
고층지대 50m, 중층지대 45m, 저층지대 40m, 농지지대 30m, 산지지대 25m
2) 지하이용저해율 산정기준
가. 지하이용저해율은 지하이용률(β) × 보상심도별 이용효율(E)로 산정한다.
나. 지하이용률(β)은 [별표 1]에 의한 지하이용률을 말한다.
다. 보상심도별 이용효율(E)은 다음의 표에 의한다.
3) 그 밖의 이용저해율 산정기준
가. 그 밖의 이용저해율은 그 밖의 이용률(γ) × (γ)의 지중배분비율 / (γ)의 상하 배분비율의 합계로 산정한다.
나. 그 밖의 이용률(γ)과 상하 배분비율은 [별표 1]에 따른다.
(9) [별표 3]
1) 상기에서 산정된 지하저해율에 다음 각 항목의 추가보정률을 가산한다.
2) 시설물요인에 의한 감가율은 [별표 2]에 따른 지하이용저해율에 지하시설물의 규격(외부 높이 기준)에 따른 적용률을 곱하여 산정하되, 적용률은 다음과 같이 ‘상, 중, 하’로 구분한다.
① 지하시설물 규격이 5.0미터를 초과하는 경우: 0.40 ~ 0.60
② 지하시설물 규격이 2.5미터 초과 ~ 5.0미터 이하인 경우: 0.20 ~ 0.40
③ 지하시설물 규격이 2.5미터 이하인 경우: 0.00 ~ 0.20
3) 필지요인에 의한 감가율은 [별표 2]에 따른 지하이용저해율에 다음의 표에 의한 적용률을 곱하여 산정하되, 적용률은 당해 필지에서 지하시설물의 통과위치 또는 구분지상권 설정면적비율을 고려하여 ‘상, 중, 하’로 구분한다.
4) 등기요인에 의한 감가율은 구분지상권 등 권원확보를 위한 등기를 하는 경우 3.0%를 적용한다.
8. 기타사항
(1) 1층당 높이는 4m임.
(2) 층수 등의 계산에 있어 소숫점 아래는 반올림 하되, 기타 사항 등은 중앙값을 적용함.
(3) 해당 구분지상권은 권원 확보를 위해 등기를 요함.
2) 건물
철근콘크리트조 평지붕(내용연수 50년), 지하 3층~지하 18층, 건폐율 50%, 용적률 900%, 연면적 1,686.6㎡, 사용승인일 19.05.21.
2. 사업인정의제일 : 2023.02.05.
3. 구체적 사업 내역 등
(1) 토피심도 : 15m
(2) 터널직경 : 10m
(3) 대상토지 : 풍화토 PD-2패턴
(4) 구분지상권 설정 면적 : 토지 전체
7. 실지조사 내역
본건이 소재하는 지역은 광대로를 따라 상업용·업무용 건물이 소재하는 노선상가지대로, 본건 현황 상업용 건물이 소재하며, 인근지역의 최유효이용을 기준한 층수는 18층임.
8. 기타사항
(1) 철거비는 30,000원/㎡으로 통상적으로 매수자가 부담함.
(2) 인근지역 내 임대료 수준은 층별로 상이하게 나타남.
Ⅳ. 물음 3, 양 보상의 차이
1. 추가보정률 적용의 차이
①「철도건설법」 및 「서울시 도시철도 지하사용에 관한 사용료 보상기준」에서는 지하부분에 대한 구분지상권 설정 시 토지의 재산적 가치하락 보상에 대한 추가보정률의 규정이 없는 반면, 최근 개정된 ②「하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준」에서는 추가보정률을 고려하도록 규정하고 있다. 이에 재산적 가치하락 보상을 송전선로 보상지침과 더불어 규정하고 있으며 향후 보상형평에 따른 철도건설법의 개정이 예상된다.
2. 보상대상 지역의 분류 세분화
①「철도건설법」에서는 고층·중층·저층시가지, 주택지, 농지로 구분하면서, 용도지역에 따라 층수를 규정하고 있으나 ②「하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준」에서는 “실제용도”에 따라 택지지대 내 상업·주거·공업지대를 세분화 하였으며, 건물의 입체사용 증가에 따른 층수를 보다 높게 규정하여 현실에 맞게 수정하였다.
3. 효용비의 변화
①토지보상지침에서 규정하고 있는 보상대상 지역의 효용비가 일률적이고 현실반영을 못하고 있다는 의견에 따라 ②「하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준」에서는 상층부 효용비를 현실에 맞게 조정하였으며, 상업·주거·공업지대별로 세분화하여 규정하고 있다.
4. 한계심도 및 노후율 관련
①토지보상지침에서 규정하고 있는 토피심도는 보호층을 포함하는 의미이고 노후율을 함께 규정하고 있으나 ②하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준」에서는 보상심도를 별도로 정의하고 있어 현실적인 완전보상을 돕고 있으며, 노후율을 미정의하고 있다.
※자료제공 : 합격의법학원
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