‘개정 주택임대차보호법’의 소급 범위
1. 들어가며
안녕하십니까? 부동산을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 파트너 변호사입니다.
2020. 7. 30. 일명 ‘개정 임대차 3법’이 국회를 통과하여, 전격적으로 바로 다음날인 2020. 7. 31. 시행되게 되었습니다.
개정 임대차 3법은 입법과정이나 국회 심의과정에서 충분히 논의를 거치지 않았을 뿐만 아니라, 이례적으로 유예기간을 거치지 않고 국회통과한 익일에 바로 시행하게 됨으로써 부동산 시장에서 혼선이 있습니다.
이에 개정 임대차 3법과 관련한 상담이나 의뢰가 폭주하고 있습니다. 특히 최근 2020. 7. 31. ‘개정 임대차 3법’이 시행됨에 따라 당연히 법해석과 판례가 아직 집적되지 않았기에, 일반인들의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다.
이와 관련하여 이번 호에서는 저번호에 이어 최근 제가 문의받은 내용을 중심으로 개정 주택임대차보호법의 소급적용 범위에 관하여 개약갱신요구권, 전월세 5% 상한제를 중심으로 소개하고자 합니다.
2. 개정 임대차보호법 소급적용 관련규정
◇ 부칙
개정법은 공포한 날부터 시행함을 원칙으로 합니다(부칙 제1조 본문).
계약갱신 요구 등의 규정에 대해선 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용합니다(부칙 제2조 제1항). 다만 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않습니다(부칙 제2조 제2항).
3. 계약갱신요구권 및 5% 전월세 상한제의 소급적용 범위
위의 부칙상 소급적용 규정을 두고, 아직 만기가 도래하지 않은 모든 임차인에게 계약갱신요구권이 있고 아울러 5% 전월세상한제도 적용되어야 한다고 잘못 해석하여 최근 다툼이 많습니다.
이는 위 부칙 조항을 아래의 규정과 종합적으로 해석하지 못한 것에 기인한 잘못된 이해입니다.
(개정)주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
위 규정들을 종합적으로 해석하면 다음과 같습니다.
기존 주택임대차계약의 세입자는 임대차 만료 전 6개월 전부터 1개월 전(현 시행중인 주택임대차보호법 기준)까지의 기간에 계약갱신요구의 의사표시를 임대인에게 할 수 있습니다.
또한, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간(현 시행중인 주택임대차보호법 기준)에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 개정법에 의한 임대료증액 5%상한이 적용되는 계약갱신청구권이 임차인에게 인정됩니다.
예컨데 임차인과 임대인이 18.9.~20.9. 까지 전세계약을 맺고,
20.6. 합의로 2년 갱신하기로 하면서 임대료를 5% 초과하여 올린 경우,
임차인은 기존 전세계약 종료 1개월전(현 시행중인 주택임대차보호법에 의함)에 계약갱신청구권을 행사하여 5% 이하로 임대료 조정하거나,
5% 초과 증액한 임대차 계약관계를 유지하면서 만료시점인 계약종료 2개월 전(당시 시행될 주택임대차보호법에 의함)인 22.7.에 임대인에게 계약갱신청구권 행사가 가능해 보입니다.
반면, 임대차 계약 만료까지 1개월이 남지 않은 세입자는 임대인에게 5% 전월세상한제 적용받는 계약 갱신을 요구할 수 없습니다. 결국 임대인은 갱신을 거절하고 다른 사람과 새로이 임대차계약을 체결할 수 있게 됩니다.
4. 맺으며
그 밖에 논란이 있었던 신규로 체결되는 최초 계약에는 당연히 개정법이 적용되지 않아 보증금을 임의로 정할 수 있습니다.
충분한 논의를 거치지 않은 입법과정에서 나온 개정법 내용은 특히 소급적용에 대해서 재산권 침해 및 신뢰보호원칙 위배 등 위헌소지가 있을 수 있습니다.
아직 개정법에 대한 법해석이나 판례의 태도가 정립되지 않았고, 앞으로 전세가가 급등할 것이 예상되는 상황에서 부동산 전세시장이 혼란하거나 재차 보완하는 법개정이 이루어질 가능성도 보입니다.
따라서 집주인이나 세입자 입장에서는 계약갱신 거절이든 계약갱신 요구이든 신속히 내용증명 등 그 사실을 입증할 수 있는 수단으로 임대차와 관련된 법률관계를 명확히 할 필요가 있습니다.
부동산 임대차관계에 있는 분들은 각자의 상황에 맞게 개정법에 대한 내용을 정확하게 알아 두어야 하겠습니다.
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