▲ 강동호 변호사(법무법인 동률)[강동호 변호사의 법톡] 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제, 소급 적용
1. 들어가며
안녕하십니까? 부동산을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 파트너 변호사입니다.
2020. 7. 30. 일명 ‘개정 임대차 3법’이 국회를 통과하여, 전격적으로 바로 다음날인 2020. 7. 31. 시행되게 되었습니다.
개정 임대차 3법은 입법과정이나 국회 심의과정에서 충분히 논의를 거치지 않았을 뿐만 아니라, 이례적으로 유예기간을 거치지 않고 국회통과한 익일에 바로 시행하게 됨으로써 부동산 시장에서 혼선이 있습니다.
이에 개정 임대차 3법과 관련한 상담이나 의뢰가 폭주하고 있습니다. 특히 최근 2020. 7. 31. ‘개정 임대차 3법’이 시행됨에 따라 당연히 법해석과 판례가 아직 집적되지 않았기에, 일반인들의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다.
이와 관련하여 이번호에서는 최근 제가 문의받은 내용을 중심으로 개정 임대차 3법의 쟁점 및 그에 대한 정리를 주택임대차보호법을 중심으로 소개하고자 합니다.
2. 개정 이유 및 주요 내용
◇ 개정이유
최근 부동산 전세가가 폭등하는 등 부동산 임대차 시장이 불안정해지자, 전월세 부동산 시장에서 임차인 권리를 강화하고 임차인을 보호하기 위하여 일명 ‘개정 임대차 3법’이 입법되었습니다.
특히 개정 주택임대차보호법은 주택임차인이 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 제도적인 대책을 마련하여 임차인을 보호하고자 하는 취지입니다.
◇ 주요내용
가. 전월세 계약갱신청구권
세입자는 전월세 계약 2년이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있습니다. 즉 2년+2년이 보장됩니다. 단 임차인은 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 기존 계약도 소급적용되고, 법 시행 이후 1개월 이상 남아 있다면 계약갱신청구가 가능합니다.
현재 임대인이 계약 만료를 통보하고 새로이 다른 세입자와 임대차 계약이 성립한 상태라면 계약갱신청구를 기존 세입자가 할 수 없습니다.
현재 몇 년간이든 계속 갱신하여 임대차관계를 지속하고 있었더라도, 개정법 시행 이후에 1회에 한해서는 계약갱신청구권이 임차인에게 인정됩니다.
다만, 임대인은 본인 내지 직계존비속이 주택에 실거주할 경우 및 재건축 또는 임차인이 2기 이상의 임차료 연체 등이 있을 경우에 임대차갱신을 거부할 수 있습니다.
만일 임대인이 부당하게 계약갱신청구를 거절하거나 임대인측이 2년간 실거주하지 않았음이 확인되는 경우에는 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
나. 전월세 상한제
임대인은 계약 갱신시 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 다만 지자체가 5% 이내에서 상한선을 결정할 수 있습니다.
4년을 채우고 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때에는 5% 상한의 제한이 없습니다.
임대료를 5%를 초과 인상하여 계약갱신하였다고 하더라도, 임차인은 5% 초과분에 대해서는 환급을 청구할 수 있습니다.
다. 전월세 신고제
전월세를 했을 경우 임대인, 임차인은 30일 이내에 계약내용을 신고하여야 합니다.
라. 소급 적용
개정법은 공포한 날부터 시행함을 원칙으로 합니다(제1조 본문).
계약갱신 요구 등의 규정에 대해선 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용합니다(제2조 제1항). 다만 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않습니다(제2조 제2항).
3. 맺으며
그 밖에 논란이 있었던 쟁점으로, 신규로 체결되는 최초 계약에는 당연히 개정법이 적용되지 않아 보증금을 임의로 정할 수 있습니다.
충분한 논의를 거치지 않은 입법과정에서 나온 개정법 내용은 특히 소급적용에 대해서 재산권 침해 및 신뢰보호원칙 위배 등 위헌소지가 있을 수 있습니다.
아직 개정법에 대한 법해석이나 판례의 태도가 정립되지 않았고, 앞으로 전세가가 급등할 것이 예상되는 상황에서 부동산 전세시장이 혼란하거나 재차 법개정이 이루어질 가능성도 보입니다.
부동산 임대차관계에 있는 분들은 각자의 상황에 맞게 개정법에 대한 내용을 알아 두어야 하겠습니다.
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