1. 들어가며

▲강동호 변호사안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.

최근 부동산 가격 상승세로 인해 서울 주요 지역 및 신도시의 토지나 주택을 매입하려는 수요가 증가하고 있습니다. 그런데 이러한 지역은 토지의 투기적 거래를 막기 위해 ‘토지거래허가구역’으로 지정된 경우가 많아, 일반적인 부동산 거래와는 다른 특별한 절차와 법적 규제를 받게 됩니다.

특히 토지거래허가를 받기 전에 체결한 매매계약의 효력이 어떻게 되는지, 허가를 받지 못하면 계약은 어떻게 되는지, 계약금만 지급한 상태에서 계약을 파기할 수 있는지 등 복잡한 법률 문제들이 발생하곤 합니다.

이번 칼럼에서는 토지거래허가구역 내 부동산 매매계약에 대하여 허가 이전 매매계약을 체결시 발생할 수 있는 법적 쟁점을 분석해 보겠습니다.

이를 통해 토지거래허가구역 내 부동산 거래 시 반드시 유의해야 할 주의사항을 명확히 이해하시고, 향후 거래 과정에서 불필요한 법적 분쟁이나 손해를 예방하실 수 있기를 바랍니다.


2. 관련 법률 규정 내용

우선 이와 관련한 법률규정은 아래와 같습니다.

<부동산 거래신고 등에 관한 법률>
제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 ... 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 ... 5년 이내의 기간을 정하여 ... 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권 ... 을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. ...
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

제26조(벌칙) ③ 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.


3. 토지거래허가 이전 매매계약서 작성의 위험성

토지거래허가구역 내 부동산 매매는 통상 ‘가계약 → (약정서 등을 통한) 관청 허가 → 본계약 → 잔금 및 등기’의 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 토지거래허가구역 내 부동산에 대해선 허가를 받기 전에 매매계약서를 작성하는 것 자체가 법적 제재를 받을 수 있습니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조 제3항에 따르면, 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 속임수·그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 2년 이하의 징역 또는 해당 토지의 계약 체결 당시 개별공시지가의 30% 이하 금액의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

일부에서는 ‘허가 전 계약서를 작성하고 허가를 받으면 되는 것 아니냐’고 생각할 수 있지만, 최근 서울시 일부 자치구(강남3구·용산구 등)는 허가 없이 계약서를 먼저 작성하는 관행을 줄이기 위해, 토지거래허가구역 내 계약절차 준수를 명확히 지시했습니다.

즉, 이제는 허가를 받은 후에 계약서 체결이 서울시 차원에서 공식 원칙화된 셈입니다. 이를 어길 경우, 형사 처벌까지 받을 수 있기 때문에, 법률적으로도 반드시 지켜야 할 절차입니다.


4. 허가불허 시 무효 특약의 함정

토지거래허가구역 내 부동산 거래 시 종종 등장하는 조항이 바로 ‘허가불허 시 계약 무효’ 특약입니다. 이는 매매계약 체결 당시 “토지거래허가를 받지 못하면 계약은 자동으로 무효로 한다”는 내용을 계약서에 명시하는 것으로, 실무상 흔히 사용되어 왔습니다.

겉보기에는 허가를 받지 못하면 계약이 무효로 처리되니 안전장치처럼 보이지만, 실제로는 매우 위험한 함정이 될 수 있습니다.

허가불허 시 무효 특약이 있더라도, 이미 ‘계약 체결’이라는 행위가 발생한 이상 법적 책임을 피할 수 없습니다. 특약은 민사적으로 계약의 효력을 정리할 뿐, 형사책임에서는 아무런 영향이 없습니다.

더욱이 최근 서울시는 허가 없는 선계약 관행을 근절하기 위해 “허가 후 계약 체결 원칙”을 분명히 했습니다. 일부 자치구에는 허가 전 계약서를 쓰지 못하도록 공문을 하달하며 단속을 강화하는 추세입니다.

또한 허가불허로 인해 계약이 무효시, 계약금 반환 또는 중개수수료 문제, 지체 책임 등 부수적인 법적 분쟁이 발생할 가능성도 매우 높습니다.


5. 결론

이번 칼럼을 통해 살펴본 바와 같이, 원칙적으로 토지거래허가구역 내 부동산 거래는 토지거래허가를 받은 후에 계약서 체결 및 계약금 지급이 이뤄져야 합니다.

또한 단순히 명칭만 약정서라고 기재하고 실질은 본 계약서에 준하거나 ‘허가불허 시 무효 특약’을 넣었다고 해서 법적 책임을 피하기는 어려워 보입니다. 이미 계약서가 작성되고 계약금이 지급된 이상, 이는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조 제3항 위반으로 처벌 대상이 될 수 있으며, 서울시를 비롯한 자치구들도 허가 없는 계약 관행을 엄격히 단속하고 있기 때문입니다.

향후 부동산 거래를 준비하시는 분들께서는 이번 칼럼을 통해 토지거래허가구역 내 거래 절차와 법적 리스크를 명확히 이해하시고, 불필요한 법적 분쟁이나 손해를 예방하시길 바랍니다.

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